Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz alım-satımı, tapu işlemleri ve ortak mülkiyet gibi konular, yüksek ekonomik değerler içermesi nedeniyle hassas hukuki süreçler gerektirir. Bu süreçlerde yapılan küçük hatalar dahi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
BND Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukukuna ilişkin her türlü dava, sözleşme ve tapu işlemlerinde müvekkillerimize önleyici ve çözüm odaklı hukuki hizmet sunmaktayız.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmaması, muvazaa (danışıklı işlem), ehliyetsizlik, sahtecilik veya miras hakkı ihlalleri gibi durumlarda açılan davalardır. Amaç, tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibine tescilidir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olması ve ortaklığın sürdürülememesi halinde, mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür. Bu davalar genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesini içerir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları
Taşınmazın maliki olmayan kişi ya da kişiler tarafından izinsiz kullanılması durumunda, kullanım süresine ilişkin tazminat talep edilebilir. Ecrimisil hesaplamasında kullanım şekli ve rayiç değer dikkate alınır.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Devlet ya da kamu kurumları tarafından yapılan taşınmaz müdahalelerinde, gerekli usullere uyulmadığında mülk sahibinin zararının tazmini mümkündür. Kamulaştırmasız el atma davaları özellikle yol, park, okul gibi projelerde sıkça görülür.
İmar Planı ve İmar Uygulamasından Kaynaklanan Davalar
Belediyeler tarafından yapılan imar planı değişiklikleri, ifraz-tevhit işlemleri ya da yapı ruhsatı iptalleri gibi durumlar taşınmaz sahipleri açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu tür işlemlerin iptali veya düzeltilmesi amacıyla idari yargıda dava açmak mümkündür.
Gayrimenkul Hukuku Sık Sorulan Sorular
1) Tapuda benim adıma kayıtlı olmayan taşınmazı dava ile alabilir miyim?
Evet, tapu iptal ve tescil davası ile mal sizin adınıza tescil edilebilir. Bu dava genellikle hileli satış, muvazaa (danışıklı işlem) veya mirasçılık gibi nedenlerle açılır. İspat yükü önemlidir.
2) Satın aldığım evin tapusu geç verilirse ne yapabilirim?
Eğer satış sözleşmesi varsa ve satıcı tapuyu devretmiyorsa, taşınmazın adınıza tescili için mahkemeye başvurabilirsiniz. Ayrıca maddi zararlar için tazminat davası açabilirsiniz.
3) Kiracı tahliyesi nasıl yapılır?
Kiracının sözleşmeye aykırı davranması, kira ödememesi veya ihtarlarla çıkmaması hâlinde tahliye davası açılabilir. Ancak bu süreç teknik detaylar içerdiğinden bir avukatla yürütülmesi gerekir.
4) Kira bedelini arttırmak istiyorum, nasıl yapabilirim?
Kira artışları genellikle TÜFE oranı esas alınarak yapılır. 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkemeden kira tespit davası açılabilir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa hukuki yollar devreye girer.
5) Ortak tapulu taşınmazın paylaşımı nasıl olur?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak taşınmaz satılabilir veya aynen taksim edilebilir. Taraflar anlaşamıyorsa mahkeme açık artırma usulüyle satış kararı verebilir.
6) Evim kentsel dönüşüme giriyor, haklarım neler?
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklere yeni daire, kira yardımı, geçici konut gibi haklar tanınır. Sözleşme ve proje detayları iyi incelenmeli, hak kaybı yaşamamak için hukuki destek alınmalıdır.
7) Hisseli arsa alırken nelere dikkat etmeliyim?
Hisseli arsa alımında her hissedarın payı farklı olabilir ve satışa onay vermesi gerekir. Sonradan ortaklık veya paylaşım sorunları yaşanmaması için tapu ve imar durumu mutlaka incelenmelidir.
8) Komşu gürültüsü veya sınır ihlali gibi durumlarda ne yapılabilir?
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açılabilir. Sınır ihlali durumlarında tespit yaptırılarak müdahalenin önlenmesi talep edilebilir. Komşuluk hukuku da gayrimenkul hukukunun bir parçasıdır.
9) İnşaat ruhsatsız yapılmış, bu durumu sonradan düzeltebilir miyim?
Ruhsatsız yapılar için belirli dönemlerde çıkarılan imar barışı düzenlemeleri ile kayıt altına alma (yapı kayıt belgesi) mümkündür. Ancak bu geçici çözümler olup gelecekte sorun yaratabilir.
10) Ev sahibi, kira süresi dolmadan beni çıkarabilir mi?
Hayır. Sözleşme süresi boyunca haklı bir neden olmadan ev sahibi kiracıyı çıkaramaz. Ancak belirli şartlar altında (kendi ihtiyacı, tahliye taahhüdü, ödeme yapılmaması gibi) dava açma hakkı vardır.